Das Pinel-System endete im Januar 2025, der Druck auf den Mietmarkt in den großen französischen Metropolen hat zugenommen, und die Kreditkosten stabilisieren sich nach zwei Jahren des Anstiegs. Dieser Kontext verändert die Immobilieninvestitionsstrategien für Privatpersonen, die ihr Erspartes in Immobilien anlegen möchten. Die Mechanismen der Rentabilität, die verfügbaren rechtlichen Vehikel und die konkreten Fallstricke des Mietmarktes zu verstehen, ermöglicht eine fundiertere Entscheidungsfindung.
Brutto- und Nettomietrendite: der Unterschied, der die Investitionsentscheidung beeinflusst
Die meisten Anzeigen und Rechner zeigen eine Bruttorendite an. In der Realität absorbiert der Unterschied zwischen brutto und netto einen erheblichen Teil des erwarteten Gewinns. Laut den Daten von moncercleimmo.com liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 4,7 % brutto gegenüber etwa 3 % netto.
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Dieser Unterschied erklärt sich durch die Grundsteuer, nicht erstattungsfähige Hausgeldkosten, die Versicherung für nicht vermietete Eigentümer, die Verwaltungskosten und die Besteuerung der Mieteinnahmen. Ein Investor, der nur brutto denkt, überschätzt seine Rentabilität um ein Drittel, manchmal sogar mehr in Städten, in denen die Grundsteuer kürzlich gestiegen ist.
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Die Nettoberechnung erfordert auch die Berücksichtigung von Leerstandszeiten. Ein Monat ohne Mieter von zwölf reduziert die Nettorendite um etwa ein Zwölftel, was ein Projekt unter die Rentabilitätsgrenze drücken kann, wenn die Finanzierung vollständig auf den erhaltenen Mieten basiert.
Mietdruck in den Metropolen: was die aktuellen Zahlen zeigen
Die Daten von Trackstone zeigen einen Anstieg von +22 % des Mietdrucks in drei Jahren in den zwanzig größten französischen Metropolen. Dieser Druck auf dem Mietmarkt bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohnraum das verfügbare Angebot in diesen Gebieten deutlich übersteigt.
Für einen Investor reduziert dieser Druck das Risiko von Leerständen. Im Gegenzug geht er oft mit hohen Kaufpreisen einher, was die Rendite drückt. Die Abwägung zwischen einer stark angespannten Stadt (geringer Leerstand, hohe Preise, moderate Bruttorendite) und einer durchschnittlichen Stadt (möglicher Leerstand, erschwingliche Preise, höhere Bruttorendite) bleibt eine offene Frage. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren zu diesem Punkt je nach lokalen Märkten.
Die Auswirkungen der Mietobergrenze
In mehreren Metropolen schränkt die Mietpreisregulierung die Möglichkeit ein, die Miete an das Marktniveau anzupassen. Eine Immobilie, die zu einem hohen Preis in einem regulierten Gebiet gekauft wurde, kann eine Nettorendite von unter 2 % sehen. Die Überprüfung der gesetzlichen Zonierung vor dem Kauf vermeidet diese unangenehme Überraschung.
Ende des Pinel-Systems und steuerliche Alternativen für die Mietinvestition
Das Pinel-System ist im Januar 2025 abgelaufen. Investoren, die auf diese Steuerermäßigung angewiesen waren, um ihre Transaktion auszugleichen, müssen ihre Struktur überdenken. Das Denormandie-Gesetz bleibt das wichtigste steuerliche Instrument für Investitionen in Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf, das sich auf sanierungsbedürftige Innenstädte konzentriert.
Der Mechanismus des steuerlichen Verlusts stellt eine weitere Möglichkeit dar. Durch die Durchführung von von den Mieteinnahmen abziehbaren Renovierungsarbeiten kann der Investor seine Steuerlast senken und gleichzeitig den Wert der Immobilie steigern. Diese Strategie setzt jedoch voraus, dass die tatsächlichen Kosten der Arbeiten gut beherrscht werden und sichergestellt ist, dass die Ausgaben tatsächlich für den Abzug berechtigt sind.
- Das Denormandie-Gesetz gilt für alte Wohnungen, die Renovierungsarbeiten erfordern, die mindestens 25 % der Gesamtkosten der Transaktion ausmachen, in förderfähigen Gemeinden.
- Der steuerliche Verlust ermöglicht es, Kosten und Arbeiten von den Mieteinnahmen abzuziehen, mit einer möglichen Übertragung auf die folgenden Jahre.
- Der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) bietet ein Abschreibungssystem, das die steuerpflichtige Basis der Mieteinnahmen ohne geografische Obergrenze reduziert.
Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass ein System systematisch vorteilhafter ist als ein anderes. Alles hängt vom steuerlichen Profil des Investors, der Art der Immobilie und der geplanten Haltedauer ab.
SCI oder Eigenname: welcher rechtliche Rahmen für ein Mietimmobilienprojekt
Die Gründung einer SCI (société civile immobilière) ist häufig Teil von Vermögensstrategien. Sie erleichtert die Übertragung von Immobilienvermögen und ermöglicht es, die Verwaltung des Eigentums von der persönlichen Eigentümerschaft zu trennen.
Im Gegensatz dazu unterliegt die SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt, einer Besteuerung des Gewinns, die auf dem Nettobuchwert basiert, nicht auf dem Anschaffungswert. Nach mehreren Jahren der Abschreibung kann der zu versteuernde Gewinn deutlich höher sein als der tatsächliche wirtschaftliche Gewinn. Dieser Mechanismus wird von neuen Investoren selten antizipiert.
Eigentum im eigenen Namen
Der Kauf im eigenen Namen vereinfacht die administrative Verwaltung und gewährt Zugang zu den Regelungen für die Veräußungsgewinne von Privatpersonen, mit einem progressiven Abzug je nach Haltedauer. Nach zweiundzwanzig Jahren ist die Einkommensteuer auf den Gewinn vollständig befreit. Die Wahl zwischen SCI und eigenem Namen hängt vom Haltedauerhorizont und dem Übertragungsziel ab.
Kreditkosten und Hebeleffekt: das aktuelle Fenster
Die Immobilienkreditkosten haben sich im ersten Quartal 2026 stabilisiert. Für Wohnprofile bleiben die Bedingungen günstiger als beim Höhepunkt von 2023-2024. Die Daten von Trackstone zeigen einen Bereich von 3,20 % bis 3,60 % über zwanzig Jahre für nicht ansässige Investoren, was einen Marktmaßstab bietet.
Der Hebeleffekt des Kredits bleibt der Hauptvorteil von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Das Leihen zur Investition ermöglicht es, ein Kapital zu mobilisieren, das deutlich über dem ursprünglichen Beitrag liegt, vorausgesetzt, die Kreditkosten bleiben unter der Nettorendite der Immobilie. Mit stabilisierten Zinssätzen auf diesen Niveaus verengt sich der Unterschied zwischen Kreditkosten und Nettorendite auf den teuersten Märkten.
Ein Investor, der in einer Stadt mit einer Nettorendite von 3 % und einem Kredit von 3,5 % kauft, generiert keinen positiven Cashflow. Die Rentabilität wird sich nur durch die Wertsteigerung der Immobilie langfristig realisieren, was ein zusätzliches Risiko mit sich bringt.